Ein Immobilienerwerb setzt in der Praxis folgende Schritte voraus, die beim Produktionsaufbau durch den Investor zu berücksichtigen sind.

• Absichtserklärung (Letter of Intent)

Dieser Schritt ist zwar nicht zwingend erforderlich, erscheint allerdings in der Praxis sehr sinnvoll. Der Investor und der Immobilieneigentümer unterzeichnen eine Absichtserklärung, in der sie wesentliche Rahmenbedingungen des Rechtsgeschäfts abstimmen sowie die Grundlagen für die weitere Zusammenarbeit festlegen. Abgestimmt wird u.a. eine Liste von Unterlagen und Maßnahmen, die jede Seite zum Zwecke der Projektumsetzung ausfertigen bzw. ergreifen muss. Darüber hinaus ist zu beachten, dass das russische Recht eine Haftung für die unlautere Führung bzw. den Abbruch von Verhandlungen vorsieht. Diese Haftung kann ggfs. in der Absichtserklärung beschränkt werden.

• Due Diligence der zu erwerbenden Immobilien

Beim Erwerb von Immobilien ist es für den Investor unabdingbar, dass eine sichere Übertragung der Rechte an der Immobilie erfolgt und dass das Grundstück bzw. das Gebäude und die Anlagen für die beabsichtigten Geschäftszwecke geeignet sind. Hierzu beauftragt der Investor Berater mit der Durchführung einer Due Diligence über die Immobilie. Dabei werden insbesondere folgende Schlüsselaspekte geprüft:

• Rechtmäßigkeit des Immobilienerwerbs durch den Verkäufer;
• Rechte Dritter an der Immobilie;
• Art(en) der genehmigten Nutzung;
• städtebauliche und bodenrechtliche Beschränkungen;
• anhängige Rechtsstreitigkeiten und Auflagen staatlicher Behörden für die Immobilie wegen Verstößen bei ihrer Nutzung/ihrem Betrieb.

Eine weitere Due Diligence kann vom Investor zur Prüfung des technischen Standes der Immobilien bzw. der umweltrechtlichen Aspekte in Auftrag gegeben werden. Auf Grundlage der Ergebnisse der Due Diligence trifft der Investor seine Investitionsentscheidung.

• Vertragsabschluss und Vertragsstrukturierung

Der Pacht- bzw. Kaufvertrag über die Immobilie wird in schriftlicher Form als ein von beiden Parteien zu unterzeichnendes Dokument abgeschlossen. Grundsätzlich ist eine notarielle Beglaubigung des Rechtsgeschäfts nicht erforderlich und erfolgt in der Praxis auch nur selten.

Kraft Gesetzes stellen der Vertragsgegenstand und der Vertragspreis bei Rechtsgeschäften über Immobilien wesentliche Vertragsbedingungen dar, welche die Parteien zwingend vereinbaren müssen. In der Praxis treffen die Parteien allerdings weitere Bestimmungen, um ihre Interessen zu sichern.

Die Immobilie muss im Vertrag so hinreichend bestimmt sein, dass es zwischen den Vertragsparteien zu keinen Streitigkeiten über diesen Gegenstand kommen kann. Dazu reicht es, wenn der Vertrag die Katasternummer der Immobilie im Rahmen der staatlichen Katastererfassung enthält.

Mitunter schließen die Parteien einen bindenden Vorvertrag ab. Darin verpflichten sie sich zum Abschluss des Hauptvertrages innerhalb einer festgelegten Frist sowie zur Erfüllung von Vorbedingungen für den Abschluss des Hauptvertrages (z.B. Löschung von Belastungen, Änderung der Art der genehmigten Nutzung, Katastererfassung der Immobilie, bestimmte Strukturierung des zukünftigen Rechtsgeschäfts).

• Staatliche Katastererfassung und Registrierung der Rechte an Immobilien

Das Grundstück und das Gebäude/die Anlage können Gegenstand eines Kauf- oder Pachtvertrags sein, sofern sie im Kataster erfasst sind und das Eigentumsrecht im Einheitlichen Staatlichen Immobilienregister ("Immobilienregister") eingetragen ist.

Der Übergang des Eigentums auf Grundlage eines Kaufvertrages wird in das Immobilienregister aufgenommen (registriert). Eine Pflicht zur staatlichen Registrierung besteht darüber hinaus für Pachtverträge mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr. Die Registrierung hat keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Pachtvertrages, sofern die Parteien den Vertrag freiwillig erfüllen. Ohne Registrierung kann der Pächter sich aber gegenüber Dritten nicht auf sein Vorrecht auf Erneuerung des Vertrages oder auf Fortsetzung des Vertrages im Falle eines Eigentumsübergangs am Pachtgegenstand berufen.

Die staatliche Katastererfassung sowie die staatliche Registrierung der Rechte im Immobilienregister erfolgen gemäß Art. 16 Abs. 1 des Registrierungsgesetzes[1] innerhalb folgender Fristen:

• staatliche Katastererfassung – zwischen 5 und 7 Werktage;
• Registrierung der Rechte im Immobilienregister – zwischen 7 und 9 Werktage;

staatliche Katastererfassung gleichzeitig mit der Registrierung der Rechte im Immobilienregister – zwischen 10 und 12 Werktage

[1] Föderales Gesetz Nr. 218-FZ vom 13.7.2015 "Über die staatliche Registrierung von Immobilien".

Beim Erwerb von Immobilien aus staatlichem Eigentum ergeben sich folgende Besonderheiten:

• Grundstückseigentum wird nicht für Bauzwecke übertragen. Es können jedoch Grundstücke z.B. für Landwirtschaftszwecke erworben werden. Ausländische Unternehmen bzw. Bürger bzw. russische Unternehmen mit einer ausländischen Beteiligung von über 50 % dürfen jedoch kein Eigentum an landwirtschaftlich genutzten Flächen erwerben. Beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke sind etwaige Vorrechte des Staates zu beachten.
• Gebäude/Anlagen werden sowohl verkauft als auch verpachtet, wobei für den Vertragsabschluss ein Ausschreibungsverfahren Anwendung findet.

Da der Erwerb von Rechten an Immobilien im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens vergleichsweise kompliziert ist, werden Immobilien von ausländischen Investoren in der Praxis nur selten direkt vom Staat oder einer Gemeinde erworben.

Eine viel gängigere Praxis ist beim Grundstückserwerb mit staatlicher Unterstützung der Abschluss entsprechender Rechtsgeschäfte mit den Verwaltungsgesellschaften von Industrieparks mit staatlicher Beteiligung oder von Sonderwirtschaftszonen.

Zur Vorbereitung eines Bauprojekts sind zunächst die Ausgangsdaten für die Planung zusammenzustellen.

Gemäß dem Städtebaugesetzbuch werden die Planungsunterlagen auf der Grundlage der Anforderungen des Bauherrn, der Ergebnisse der ingenieurtechnischen Untersuchungen und der Angaben im Städtebauplan für das Grundstück gemäß den Anforderungen der technischen Reglements und den technischen Bedingungen erstellt.

Die wichtigsten Maßnahmen der Vorplanung sind daher:

• Vorbereitung der Anforderungen an die Planung, die der Bauherr oder der technische Auftraggeber mit Hilfe des Planers erstellt;
• ingenieurtechnische Untersuchungen am Grundstück;
• Einholung des Städtebauplans für das Grundstück;
• Einholung der technischen Bedingungen für den Anschluss der Bauobjekte an die Versorgungsnetze.

Von der Qualität der Ausgangsdaten hängen ganz entscheidend die Fristen und die Qualität der Planung ab. In einem Werkvertrag über die Ausführung der Planung ist daher genau festzulegen, um welche Ausgangsdaten es sich handelt und welche Vertragsseite sie innerhalb welcher Fristen zusammenstellt. Eine wichtige Rolle kommt in dieser Etappe dem Planer und dem technischen Auftraggeber zu.

• Anforderungen an das Planungsunternehmen

Die Planungsunterlagen sind für die Einholung der Baugenehmigung nötig. Diese ist wiederum zwingende Voraussetzung für den Baubeginn.

Die Planungsunterlagen für Industrieobjekte erstellen in der Regel Unternehmen, die durch eine selbstregulierende Organisation im Bereich der Architektur- und Bauplanung hierzu zugelassen sind. Übernimmt der Auftraggeber die Planung selbst, muss er Mitglied einer solchen selbstregulierenden Organisation sein. In einer Reihe von Fällen (je nach rechtlicher Stellung der Projektbeteiligten) kann die Planung auch durch ein Unternehmen durchgeführt werden, das nicht Mitglied einer selbstregulierenden Organisation ist. Keine Mitgliedschaft in einer selbstregulierenden Organisation benötigen etwa Unternehmen, die als Subunternehmer Leistungen zur Architektur- und Bauplanung erbringen.

• Begutachtung der Planungsunterlagen

Die Planungsunterlagen für ein Industrieobjekt müssen begutachtet werden. Dabei werden sie auf ihre Übereinstimmung mit den technischen Reglements überprüft. Die Begutachtung der Planungsunterlagen erfolgt in Form eines staatlichen oder eines nicht staatlichen Gutachtens. In einzelnen Fällen, z. B. bei der Planung eines technisch komplizierten oder einzigartigen Objekts, ist nur eine staatliche Begutachtung möglich. Die Bauarbeiten dürfen nur auf der Grundlage von Planungsunterlagen ausgeführt werden, zu denen ein positives Gutachten vorliegt und die vom Auftraggeber (technischen Auftraggeber) schriftlich bestätigt wurden.

Die Frist zur Begutachtung richtet sich nach der Komplexität des Objekts, darf aber längstens 42 Werktage betragen.

Die Baugenehmigung bestätigt, dass die Planungsunterlagen den Anforderungen des Städtebaureglements, der Geländeplanung und der Geländevermessung entsprechen. Ferner bescheinigt sie, dass auf dem jeweiligen Grundstück ein Neubauobjekt gemäß der genehmigten Nutzung dieses Grundstücks und den in den bodenrechtlichen und sonstigen gesetzlichen Vorschriften festgelegten Beschränkungen errichtet werden darf.

Die Baugenehmigung gewährt dem Bauherrn das Recht, den Bau durchzuführen. Vor Erhalt der Baugenehmigung ist der Bau verboten.

Die Frist zur Erteilung der Baugenehmigung beträgt zehn Werktage nach Antragstellung sowie Einreichung sämtlicher Unterlagen (einschließlich des positiven Gutachtens zu den Planungsunterlagen).

• Anforderungen an den Bauunternehmer

Mit den Bauarbeiten kann nur ein Unternehmen beauftragt werden, das Mitglied einer selbstregulierenden Organisation im Bereich des Baus von Neubauobjekten ist. Alternativ kann der Investor einer solchen selbstregulierenden Organisation beitreten, um die Bauarbeiten selbst auszuführen.

Zur Ausführung von Bauarbeiten im Wert von weniger als 3 000 000,- Rubel ist keine Mitgliedschaft in einer selbstregulierenden Organisation erforderlich.

Wie bei der Planung gibt es auch hier weitere Ausnahmen, bei denen eine Mitgliedschaft in einer selbstregulierenden Organisation nicht erforderlich ist, etwa wenn der Bauunternehmen eine staatliche Einrichtung ist.

• Baukontrolle

Sowohl der Auftraggeber als auch der Bauunternehmer sind verpflichtet, die Baukontrolle über die Ausführung der Arbeiten wahrzunehmen. Für eine Verletzung der technischen Anforderungen bei der Ausführung von Bauarbeiten können beide verwaltungs- und strafrechtlich belangt werden.

In der Praxis schalten Investoren häufig spezialisierte Ingenieurunternehmen ein, die die Kontrolle im Planungs- und Baustadium übernehmen. Der technische Auftraggeber muss hierfür Mitglied einer selbstregulierenden Organisation im Bereich der Arbeiten sein, die er kontrolliert: ingenieurtechnische Untersuchungen, Architektur- und Bauplanung bzw. Bau. Sollte der Investor keinen technischen Auftraggeber einschalten, muss er die Baukontrolle selbst ausüben und zu diesem Zweck Mitglied einer selbstregulierenden Organisation werden.

• Staatliche Bauaufsicht

Während des Baus üben die zuständigen Behörden die staatliche Bauaufsicht aus, indem sie planmäßige und außerplanmäßige Prüfungen auf der Baustelle durchführen.

Die staatliche Bauaufsicht soll sicherstellen, dass die Arbeiten und die beim Bau/Umbau eines Bauobjekts eingesetzten Baumaterialien sowie die Ergebnisse dieser Arbeiten den Anforderungen der Planungsunterlagen, u.a. den Anforderungen an die Energieeffizienz, entsprechen.

Die Ergebnisse der staatlichen Bauaufsicht werden abschließend in einem Gutachten über die Übereinstimmung des errichteten oder umgebauten Bauobjekts mit den Anforderungen der Planungsunterlagen festgehalten. Dieses Dokument erstellt die Bauaufsichtsbehörde nach Fertigstellung des Baus; es bildet eine Voraussetzung für die Inbetriebnahme des Objekts.

• Einholung der Inbetriebnahmegenehmigung

Die Inbetriebnahmegenehmigung bescheinigt, dass der Bau in vollem Umfang und gemäß der Baugenehmigung und den Planungsunterlagen ausgeführt wurde, das errichtete Bauobjekt die zum Datum der Ausstellung des Städtebauplans festgelegten Anforderungen erfüllt und der genehmigten Nutzung des Grundstücks sowie den in den bodenrechtlichen und sonstigen gesetzlichen Vorschriften festgelegten Beschränkungen entspricht.

Die Frist zur Erteilung der Inbetriebnahmegenehmigung beträgt zehn Werktage nach Antragstellung und Einreichung der erforderlichen Unterlagen.

Die Inbetriebnahmegenehmigung ist ein zwingend erforderliches Dokument, auf dessen Grundlage die Erfassung im staatlichen Kataster sowie die Registrierung der Immobilienrechte am errichteten/umgebauten Objekt erfolgen. Die Nutzung eines Bauobjekts, bevor die Inbetriebnahmegenehmigung vorliegt, ist verboten

Für den Betrieb eines Bauobjekts sind abhängig von dessen Eigenschaften sowie der Art der Produktionstätigkeit und der eingesetzten Anlagen spezielle Genehmigungen bzw. eine Anmeldung und/oder Lizenzen erforderlich. Beispiele hierfür sind:

• Lizenzen

• Lizenzen zum Betrieb von explosions- und brandgefährlichen sowie chemisch gefährlichen Produktionsobjekten sind beispielsweise erforderlich, wenn die Wärmeversorgung des Objekts durch Gasanlagen erfolgt oder die Produktionstätigkeit die Lagerung toxischer Substanzen umfasst.
• Produktionslizenzen verlangt die Herstellung von Arzneimitteln oder Medizintechnik etc.
  • Genehmigungen/Anmeldung
• Eine Betriebsgenehmigung für Energieempfänger ist einzuholen, um die in einem Unternehmen vorhandenen Objekte zur Stromerzeugung sowie Objekte der Stromnеtzwirtschaft in Betrieb zu nehmen.
• Hebeeinrichtungen, wie zB Kräne, sind bei Rostechnadsor anzumelden.
• Sonstige spezielle Genehmigungen bzw. Anmeldung können abhängig von den im Betrieb eingesetzten Anlagen notwendig werden. Ein Verzeichnis der erforderlichen Genehmigungen können Sie bei Juristen oder Ingenieuren erhalten.

Bevor ein Kauf- oder Liefervertrag zwischen den Beteiligten konkret verhandelt wird, sollte das Recht festgelegt werden, dem der Vertrag untersteht, weil zahlreiche rechtliche Fragen entscheidend davon abhängen, welche Rechtsordnung Anwendung findet. Sollten die Parteien die Frage des anwendbaren Rechts erst gegen Ende der Verhandlungen aufgreifen, muss möglicherweise das gesamte Ergebnis neu verhandelt werden. Für das Russlandgeschäft bieten sich folgende Möglichkeiten:

• Anwendung des deutschen Rechts. Sehr häufig ist es das Ziel des deutschen Partners, einen deutsch-russischen Vertrag dem deutschen Recht zu unterstellen. Dies ist zwar möglich, allerdings sind auch in diesem Fall die zwingenden Vorschriften des russischen Rechts zu beachten, die auch dann Anwendung finden, wenn der Vertrag selbst dem deutschen Recht unterstellt ist. Hierzu zählen insbesondere die devisenrechtlichen und kartellrechtlichen Vorschriften.
• Anwendung des russischen Rechts. Dieses Vorgehen wird oft vom russischen Partner gewünscht. Das russische Kaufrecht ist für das Russlandgeschäft genauso gut geeignet wie das deutsche Recht. In bestimmten Fragen (so etwa in Gewährleistungs- und Haftungsfragen) ist allerdings das russische Kaufrecht weniger flexibel bzw. mehr käuferorientiert. Daher sollte die Entscheidung erst nach genauer Prüfung des konkreten Einzelfalls getroffen werden.

Sowohl bei der Wahl des deutschen als auch bei der Wahl des russischen Rechts ist zu beachten, dass Deutschland und Russland das UN-Übereinkommen zum internationalen Warenkauf (UN-Kaufrecht) unterzeichnet haben. Das UN-Kaufrecht wurde damit in die nationalen Rechtsordnungen übernommen und geht dem deutschen bzw. russischen Recht vor. Wird im Vertrag nur deutsches oder russisches Recht gewählt, kommt UN-Kaufrecht zur Anwendung. Soll dies vermieden werden, ist stets das nationale Recht unter Ausschluss des UN-Kaufrechts zu wählen.

• Darüber hinaus kann der Vertrag dem Recht eines Drittstaats unterstellt werden, um eine "neutrale Lösung" zu finden. In der Praxis entscheiden sich die Beteiligten oft für das schweizerische bzw. das schwedische Recht. Allerdings erfordert eine solche Wahl die Hinzuziehung von Experten und erzeugt damit zusätzliche Kosten.

Wurde keine Rechtswahl getroffen, bestimmt sich das anwendbare Recht nach dem Internationalen Privatrecht (IPR) des angerufenen Gerichts. Bei Kauf- oder Lieferverträgen führt dies in der Regel dazu, dass das Recht des Partners maßgeblich ist, der die "vertragstypische" Leistung erbringt. Dies ist bei Lieferungen bzw. beim Kaufvertrag in der Regel der Lieferant (der Verkäufer).

Wenn die Entscheidung über das anwendbare Recht getroffen ist, ist zu klären, welches Gericht für die Beilegung möglicher Streitigkeiten zuständig sein soll.

• Nationale Gerichte

Findet sich im Vertrag keine Regelung zum Gerichtsstand, gilt im deutschen wie im russischen Recht der Grundsatz, dass das staatliche Gericht am Sitz des Beklagten zuständig ist. Für Ansprüche gegen einen russischen Partner wäre also ein russisches staatliches Gericht zuständig. Zuständig für wirtschaftliche Streitigkeiten zwischen juristischen Personen sind die sog. Arbitragegerichte. Dabei handelt es sich um staatliche Wirtschaftsgerichte. Viele deutsche Unternehmen wünschen stattdessen aber die Zuständigkeit eines deutschen Gerichts. Nach derzeitigem Rechtsstand werden mangels internationaler oder bilateraler Verträge Entscheidungen deutscher Gerichte in Russland grundsätzlich nicht anerkannt. Gleichermaßen sind russische Entscheidungen in Deutschland grundsätzlich nicht vollstreckungsfähig. Ein Gerichtsstand in Deutschland ist daher meistens nicht sinnvoll.

• Schiedsverfahren

Im internationalen Verkehr kommt anstelle eines Verfahrens vor einem staatlichen Gericht für die Streitentscheidung oft ein internationales Schiedsverfahren in Betracht. Ein Schiedsverfahren kann bereits im Vertrag durch eine entsprechende Schiedsklausel vereinbart werden.

Gegenüber staatlichen Gerichten bieten die Schiedsgerichte den Vorteil, dass sie einen Streit grundsätzlich schnell, effizient und vertraulich verhandeln. Gerade bei sensiblen Fragen erfährt die Öffentlichkeit nichts. Zugleich verfügen Schiedsgerichte in der Regel über Schiedsrichter mit umfangreicher praktischer Erfahrung.

Dem stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber. Schiedsverfahren kennen nur eine Instanz; eine Überprüfung durch Berufung oder Revision ist nicht möglich. Außerdem sind Schiedsverfahren relativ teuer, Schiedsrichter und Parteien müssen an einem Ort zusammenkommen. Sollte der Schiedsspruch durch die Parteien eines Streits nicht freiwillig ausgeführt werden, ist die Anerkennung des Schiedsspruches erforderlich, um in Deutschland oder Russland vollstreckt werden zu können. Beide Staaten sind Mitglieder der New Yorker Konvention über die internationale Anerkennung von Schiedssprüchen von 1958. Schiedssprüche aus Mitgliedstaaten werden grundsätzlich anerkannt. Dabei dürfen die staatlichen Stellen die Entscheidung nur auf formale Kriterien untersuchen.

Meist haben die Schiedsgerichte Musterklauseln erarbeitet, die in den Vertrag aufgenommen werden können. Diese Klauseln regeln üblicherweise die Zahl der Schiedsrichter, sowie Ort und Sprache des Verfahrens. Üblich sind drei Schiedsrichter, wobei jede Partei einen Schiedsrichter benennt. Diese beiden Schiedsrichter verständigen sich dann auf einen dritten Schiedsrichter als Vorsitzenden. Bei kleineren Streitigkeiten empfiehlt es sich gegebenenfalls, aus Kostengründen nur einen Schiedsrichter zu wählen. Der Ort des Schiedsverfahrens muss nicht der Sitz des Schiedsgerichts sein. In sensiblen Fällen kann es sinnvoll sein, an einem neutralen Ort zu verhandeln. Die Verfahrenssprache kann ebenfalls frei festgelegt werden. Allerdings empfiehlt es sich, die Sprache des Vertrages zu wählen, da anderenfalls zusätzlicher Aufwand und Fehlerquellen durch Übersetzungen unvermeidlich sind. Bei der Vertragssprache ist zu beachten, dass der Vertrag selbst in einer beliebigen Sprache abgefasst werden kann. In der Praxis werden internationale Verträge allerdings meist zweisprachig (deutsch-russisch oder englisch-russisch) verfasst. Hierbei ist dringend festzulegen, welche Sprachversion im Konfliktfall Vorrang genießt.